第五课：富人的投资(2)

在第二笔交易中，当房子重新卖出时，我可以将2000美元装人自己的腰包，并将贷款再延期至30年。如果我把赚到的钱用来再去赚钱，那么投资回报率又将是多少？我不知道，但我确信一定能超过每月存款100美元的收益率。每月存款IO0美元实际上是要存150美元才能达到预期收益，因为这40年来，你存人的钱已被课以5％的所得税，而且到期时你将再次按5％税率支付税款。这样做至少可以说不是太明智，也许这样很安全，却并不够精明。
1997年，我在开始写这本书的时候，市场走势几乎和五年前完全相反，凤凰城的房地产令全美国嫉妒。我们当年以6万美元价格卖出的房屋如今已经上涨到11万美元。这时，虽然依然可以找到一些破产财产，但我要花费价值可观的资本和时间去寻找这样的机会。这种机会变得很稀缺了。成千上万的买主在寻找这样的机会，但仅仅只有少数人获得有意义的成功。市场已经发生了变化，现在是转而寻找其他增加资产项目的时候了。
“在这里你不能那样做。”
“这是违反法律的。”
“你在撒谎。”
我听到的这些评论远比我听到的诸如“你能不能告诉我怎么去做”多得多。
你所需要的数学知识其实很简单，并不需要用几何或微积分。有关交易的过程我不想写很多，原因是那些提供中介服务的公司会负责处理合法交易并提供相关服务。我也不必去做诸如屋顶加固、修整卫生间的工作，房屋所有者自会去做这些工作，因为这是他们自己的房子。偶尔也有人不能支付，不过这是非常罕见的，因为在这种情况下，他们必须支付延期付款费，或者他们不得不搬出来，将房屋重新卖掉。法院系统会处理这些事务。
当然，你所在的地区可能这些服务不尽完善，市场状况也会有所不同。然而，我只是想通过这个例子说明，仅用很少的资金、冒很小的风险，通过一个简单的财务运作过程就能创造出成百上千万美元的财富。这一例子也说明了金钱仅仅是一纸协议而已，任何高中文化程度的人都能做到这一点。
然而，大部分人却没有做到，这是因为大部分人都信奉“辛苦工作，努力存钱”的教条。
花大约30个小时的时间工作，资产项下就增加了19万美元，而且不用支付1分钱的税款。
哪个问题对你来说更困难一些呢？
1.辛苦工作，付50％的税，省下钱去储蓄。你的存款利率为5％，而且利息还要再征税。
2.花些时间来提高你的财商，增强你的动脑能力，从而增加你的资产。
如果你选择第一种办法去储蓄19万美元，还得计算你所花费的时间，而时间正是你最重要的资产。
现在你会明白，为什么每当我听见父母们说“我的孩子在学校受到良好教育，学习很棒”时，我总是会默默地摇摇头，这种教育也许的确是很好，但是这真的足够吗？
我前面所说的只是小型投资战略，只是用来说明如何把小钱变成大钱。另外，我的成功经历也反映了拥有坚实的财务知识基础是多么重要，而打好坚实的财务知识的基础是从接受扎实的财务教育开始的。值得不厌其烦地再重复一遍的是，财商是由这四项主要技能组成的：1.财务知识。即阅读理解数字的能力。
2.投资战略。即钱生钱的科学。
3.市场、供给与需求。贝尔提供市场所需要的东西，比尔。
盖茨也是如此。用2000美元买的一套价值7.5万美元的房子，以6万美元的价格卖出，这就是抓住了市场所创造的机会的结果。市场上，总是有买方，也有卖方。
法律规章。要关心有关会计、公司方面的法律以及州和全国的法律及规定。我们必须按规则来进行“游戏”。
不管是通过购买小型房屋还是大型公寓、公司、股票、债券、共同基金、珠宝、棒球卡，或是类似的其他的东西来成功地获取财富，都必须具备上述基础，或者说必须同时掌握上述技能。
1996年，房地产市场开始复苏，人们纷纷涌入这一市场，股票市场也开始繁荣起来，整个美国经济开始复苏。我在1996年开始售出房产，现在则已将投资目标转移到了秘鲁、挪威、马来西亚和菲律宾。投资对象发生了变化，在市场买盘开始启动时，我们已经准备着退出房地产市场。现在我密切关注着房产在资产基础上的价值攀升，并有可能在今年晚些时候出售一些房产，这要取决于国会有可能通过的一些法律修正案。我预备出售那6套小型房产，然后把4万美元的票据转换成现金。我需要告诉我的会计保管好现金并寻求新的保值途径。
下面我要讨论的问题是有关资金的投入和收回、市场的景气和萧条、经济的增长和衰退等问题。在人的一生中，几乎每一天你都会遇到许许多多的机会，可是我们常常对此视而不见，但是机会确实存在，世界变化越大，技术进步越快，提供给你和你的家庭以至几代人财务安全的机会也就越多。
那么，为什么不耐心地提高你的财商呢？我不断地学习和提高的原因是因为我知道市场会有景气和萧条的交替，我意识到变化正在来临，我更欢迎变化而不是沉溺于过去。我之所以想不断地提高自己的财商，是因为每当市场发生变化时，一些人会乞求一份工作，与此同时，另一些人会抓住生活给予他们的机会——我们每个人都会偶尔获得的机会，然后将机会转变成数以百万计的美元。这就是财商。
常常有人问起那些让我赚取百万美元的机会。从个人的角度来讲，对于是否使用更多的我个人的投资经历作为例子，我有些踌躇，因为我担心这样做显得有些自吹自擂。自夸并非我的本意，我使用这些例子只是为了从数字上或时间上说明一些简单的实际的事例，而且，使用这些例子也是希望大家知道这一切真的很容易。你越熟悉财商的四大特征，你就会越觉得容易。就我而言，我主要使用两种工具来实现资金的增值：房地产和小型公司股票。房地产是基础，通过每月买进卖出，我的财产不断地提供现金流人，偶尔也会有价值上的飘升。再有就是等待小型公司股票的快速增值。
我并不建议别人去做我做的事情，例子仅仅只是例子。如果投资机会太复杂而我不能弄明白，我就不会去投资。简单的数学计算和一般常识是做好财务所需要的一切。
下面是我用例证的五个原因：1.激励人们学习更多的知识；2.万丈高楼平地起，希望告诫人们打好基础；3.告诉人们每个人都能取得巨大的财富；4.告诉人们条条大路通罗马。
5.告诉人们财务知识并不是深奥的科学。
1989年，我常常慢跑穿过俄勒冈州波特兰附近一片美丽可爱的地区，那里有一些宛如小姜面包式的房子。这些房子很小巧别致，令我不禁想起小红帽蹦蹦跳跳地走在去外婆家的路上的情景。
路边到处都是“房屋待售”的招牌，木材市场十分萧条，股票市场几近崩溃，经济状况很不景气。在一条街上我注意到有块破旧的待售招牌比其他任何招牌悬挂的时间都要长，一天慢跑路过那里，我便跑进去见房子主人，他看起来正处于困境之中。
“你想以多少价钱卖掉房子？”我问到。
房子主人转过身来苦笑着说：“给我报个价，”他说，“房子待售已经一年多了，甚直没有人愿意进来看一看。”
“我来看看。”我说。半小时之后，我就以低于他的要价2万美元的价格买下了这幢房子。
这是一幢小巧玲珑的两居套房，所有窗户上都装饰着姜汁面包式的须边，房子呈淡蓝色带灰点，建于1930年，房子内部有一个漂亮的岩石壁炉，还带有两间小卧室，把它用作出租是再好不过的了。
这所房子的买价为4.5万美元，而它实际上值6.5万美元，尽管当时没人想要买下它。我付给房屋所有者5000美元的首期付款，一周后，房屋主人高高兴兴地搬走了，他庆幸自己终于摆脱了那幢房子。我的第一位房客，一位当地的大学教授，住了进去。每月他交给我租金，我拿去还完抵押贷款、支付完费用和管理费后，我口袋里的月现金流量还能增加略少于40美元的数额，这似乎并不怎么激动人心。
一年后，萧条的俄勒冈房地产市场开始复苏。来自加利福尼亚的投资者，携带着大笔资金从他们那依然繁荣的房地产市场上转向北方，大批购买俄勒冈和华盛顿州的地产。
我以9.5万美元的价格将那套小房子卖给了一对来自加利福尼亚的年轻夫妇，而他们也认为自己捡到了大便宜。我希望把获得的大约4万美元的资本利得采用1031递延税款的方式进行交易，于是我寻找地方把资金投资出去。过了一个月左右，我在俄勒冈找到了一套有12个房间的公寓，这套公寓正好位于比佛顿的英特尔工厂的旁边。公寓主人住在德国，对于这片地产的价值没有任何概念，只想尽快脱手。我给这套价值45万美元的房屋报价27.5万美元，最后以30万美元成交。我买下了它并持有了两年，后来我们要搬到凤凰城，因此我以49.5万美元的价格卖出了它。
接着，我在亚利桑那州凤凰城买下了一幢30个房间的公寓楼。就像以前的俄勒冈市场一样，当时凤凰城的房地产市场一片低迷。
凤凰城这幢有30个房间的公寓楼价格为87.5万美元，首期付款22.5万美元。这幢30房间公寓出租后带来的月现金流量略高于50O0美元。到1996年，亚利桑那州的房地产市场开始启动，一位科罗拉多的投资者为我们的这处房产出价120万美元。
我和太太考虑过出售的事情，但我们决定等一等，看看国会是否会修改有关资本利得的法律。如果确实修改的话，我们预期这处财产的价格还会上升历％至20％，而在持有期间，每月它还能提供5000美元的现金流入。
这个例子的要点在于说明一小笔钱是如何变为一大笔钱的。
当然，这还要靠对财务报表、投资策略以及市场和法律的了解。
如果一个人在这些方面不甚精通，那么很明显，他们必然会遵循标准的教条，即安全地、分散地投资并只投向比较保险的项目。
问题在于“保险”的投资常常过于安全，太安全则会导致低收益。
大多数大型房屋经纪公司不涉足投机交易，以保护自身及他们的客户，这是一个明智的政策。
真正炙手可热的交易不会提供给那些新手。一般来说，那些能使富者愈富的最好的交易总是为那些精通游戏规则的人准备的。从技术上来讲，一个被认为是不够“老练”的人进行投机交易是不合规则的，当然这种事情也曾经发生过。
我越“老练”，就会得到越多的机会。开发财商的另一个方法，就是提供给自己更多的机会。你的财商越高，你就越容易分清一项交易是好还是坏。依靠你的智慧，你可以避免不利的交易，或者将一项不利的交易变成有利的交易。我发现，我学的东西越多——确实有许多东西值得去学——我挣的钱也就越多，这仅仅是因为随着时光的流逝我积累了更多的经验和智慧。我有许多朋友，他们安全地投资，在自己的岗位上辛勤地工作，却未能开发出自己的财务天赋，而这种天赋的确需要时间来开发。
我的全部哲学就是把“种子”播在我的资产项下，这是我的公式。我从小额开始播种，有些长成了，有些则没有。
在我们的房地产公司，我们拥有数百万美元的财产，这是我们自己的房地产信托投资。这里我要指出的是，这几百万美元资产的大部分都是由小到5000至1万美元这样数额的投资开始积累的。所有那些首期付款都幸运地赶上了一个快速上升的市场，并增加税收豁免且在数年的时间里不停地被买进卖出。
我们还拥有股票投资组合，由一家公司进行管理。我和太大将这家公司称为我们个人的共同基金。我的一些朋友专门与像我们这样每月都有多余的钱进行投资的投资者打交道。我们购买高风险、投机性强的私人公司，而这些公司正准备到美国、加拿大的股票市场去上市。有个例子可以说明股票投资的获利速度是多么快。在一家公司上市之前，我们以每股25美分的价格购买了10万股该公司股票，6个月后，这家公司上市了，每股价值上升到2美元。如果这家公司管理有方的话，价格还会继续上扬到每股ZO美元或更高。好几次我们的2.5万美元在不到一年的时间变成了一百万美元。
如果你清楚自己在做什么，那就不是在赌博；如果你把钱投进一笔交易然后只是祈祷，那便是在赌博。在任何情况下，成功的办法就是运用你的技术知识、智慧以及对于游戏的喜爱来减少意外情况的发生并降低风险。当然，风险总是存在的，但财商可以提高你应付意外事件发生的能力。常常有这样的情况，对一个人来说是高风险的事情，对另一个人来说则可能是低风险甚至几乎没有风险。这就是我不断鼓励人们更多地投资于对自己的财务教育而不是股票、房地产或其他市场的原因。你越精明，就越能应付意外情况的发生。
我个人进行的股票投资交易对大多数人来说是一件风险极高的事情，因此我绝不提倡人们仿效。我自1979年开始做股票投资以来赚了不少钱，不过，假使你明白为什么这样的投资对大部分人是高风险投资的话，你也许就拥有了在1年内将2.5万美元变成为100万美元的能力，而且实际上，你只承担着低风险。
前面说过，我所写下的一切并不是建议，只是作为简单的。
可能的例子。从事情发生的整个过程来看，我所做的只是一小部分。对于一般人来说，依赖市场和个人的智慧，在5～10年的时间里，每年获得超过10万美元的收人并不困难。如果你能够保持适当的生活支出，10万美元的额外收人是会很令人高兴的，不管你是否工作。如果你喜欢，或者为了打发时光，你可以选择工作，并利用zheng府的税收制度来为自己服务而不是让它来损害你的利益。
我的事业基础是房地产。我喜欢房地产是因为它很稳定，变化比较缓慢。我把这一基础建立得很牢靠，它提供给我相当稳定的现金流量。如果管理得当的话，它还会有使其价值增值的好机会。持有房地产这样一个坚固的基础，对我来说，其好处就在于使我在某种程度上敢于冒很大的风险去买入具有更大投机性的股票。
如果我在股市上挣了一大笔钱，我就会用资本利得的一部分支付资本利得税，然而将余额投资于房地产，以再一次加固我的资产基础。
关于房地产还有最后一句话要讲到。我周游过全世界并讲授投资，在每一个城市，我都听到人们说，不要买便宜的房地产，但这并不符合我的经历。
这种观念使很多重要的降价交易被大多数人所忽略。在新加坡，尽管眼下房地产价格很高，但仍能在离城市不远的地方发现一些低价交易机会。因此，每当我听到某人说“在这儿你不能干那个”时，我就会提醒他们，也许正确的说法应该是，“其实，我不知道在这儿该如何干那个”。
好机会是用你的脑子而不是用你的眼睛看到的。大部分人没办法致富仅仅是因为他们没有在财务上受到训练，因而不能认识到机会其实就在他们面前。
我也常常被问到：“我该如何着手？”
在最后一章里，我提供了我在通向财务自由的道路上所遵循的十个步骤。但是还要注意培养对投资的兴趣，感受其中的乐趣，这毕竟只是一场游戏，有时你赢了，有时你要学习，但是一定要有乐趣。大部分人从来不赢是因为他们太害怕失去，这也是我发现的学校教育的一大误区。在学校里，我们被告知错误是坏事，如果我们犯了错误就会受到惩罚。然而，如果你看看人类学习的方法，就会明白人类其实就是在犯错误的过程中进行学习的。我们从跌倒中学会了走路，如果我们从不跌倒，我们就永远也学不会走路。学骑自行车也是同样的道理，尽管我的膝盖上仍有伤疤，但我今天骑自行车时已不费吹灰之力了。富裕起来更是同样的道理，不幸的是，大部分人不富有的主要原因就在于他们太担心失去。胜利者是不怕失去的，但失败者都害怕失去。失败是成功之母，如果避开失败，也就避开了成功。
有时我把投资看作我的网球比赛。我卖力去打，犯了错误，然后纠正，再犯更多的错误，然后再纠正，这样水平就开始提高了。如果我输掉了比赛，我会走向球网，和我的对手握手，笑着对他说：“下周六见。”
有两种类型的投资者：1.第一种类型也是最普通的一种，即那些进行一揽子投资的人。他们联系一家从事经营个人投资业务的中介机构，例如房地产公司、股票经纪人或财务筹划顾问等，然后买下一些东西。这些东西可能是共同基金、房地产信托投资。
股票或债券等。这是一条较好的、清楚简单的投资方式，就好像一位商店老板到电脑商店去购买一台组装好的电脑。
2.第二种类型就是那种创造投资机会的投资者。这种投资者通常会组织一项交易，如同一个人去买来电脑零部件，然后将其组装成一台电脑。虽然我连用部件组装电脑的第一步工序都不知道，但我却清楚应该如何将一个个机会组织起来，也知道谁正在这样做。
第二种类型的投资者最有可能成为职业投资者，但有时候可能要花许多年才能将一个个机会组织起来，有时它们根本就不可能集合在一起。我的富爸爸鼓励我去做第二种类型的投资者，学会如何将机会组合在一起，有时候会因此获得巨大的成功，但有时候也会因形势逆转而损失惨重。
如果你想成为第二种类型的投资者，那么你需要发展三种主要技能，这三种技能是成为财务能手所必要的更高要求。
1.如何寻找到其他人都忽视的机会。你要用心去发现别人眼里忽视的那些机会。例如，我的一个朋友买了幢破旧不堪的房子，那房子看起来像座鬼屋，每个认识他的人都很纳闷他为什么要买下它，但我的这个朋友却通过产权公司了解到这间房子有四间额外的空房，于是买下房子后，他把额外的空房拆掉，然后把空地卖给了一位建筑商，所得资金三倍于他为整个交易所花费的成本。两个月的时间，他挣了7.5万美元。这笔钱虽然不算多，但它确实高于最低工资，而且在技术操作上也并不复杂。
2.如何增加资金。一般人只会去找银行贷款，而第二种类型的投资者则知道不找银行就能融资的办法。因为从事房地产投资，我学会了如何不找银行就能买下房子的技巧。房子本身并不太重要，而学到的融通资金的技巧却是无价之宝。
我也时常听到人们说，“银行不会借给我钱”或者“我没有钱去买它”。如果你想成为第二种类型的投资者，你就需要知道如何去做到那些大部分人未能做到的事情。
换句话说，大多数人眼睁睁地让缺少资金阻止了他们去做成一笔交易，如果你能越过这些障碍，你就能比那些没有掌握这些技能的人早一步成为百万富翁。
有许多次，我在银行没有一分钱存款的情况下，买下了房子、股票或公寓楼。有一次我买了一幢价值120万美元的公寓楼，我的办法就是“成为联系的桥梁”，即通过在卖方和买方之间订立一纸合同来实现目的。首先，我筹集了10万美元，这将使我能获得90天的宽限期来筹集余下的款项。我为什么要这么做呢？就是因为我知道这么做的价值将是200万美元甚至更多。但我后来再没有去筹集款项，因为那位以前借给我10万美元的人又给了我5万美元买走了这交易机会，于是他取代了我的位置，我则离开了。总的工作时间；三天。所以说，你知道的比你买到的更重要。投资不是买入，而应该说是一个收集信息的过程。
3.怎样把精明的人们组织起来。聪明的人往往会雇佣比自己更聪明的人或与他们一道工作。这样，当你需要建议的时候，你有可以信赖的顾问。
有很多东西需要去学习，因此而得到的回报也会非常大。如果你不想学习这些技能，那么我就建议你最好做第一种类型的投资者。你懂得了这一点就是你拥有的最大财富，你不知道这一点就是你面临的最大风险。