第五章 郭炳湘、郭炳江、郭炳联 2、将地产项目变成流水作业

　　新鸿基地产发展有限公司是香港举足轻重的地产企业，与长江实业、香港新世界、恒基兆业并称香港地产界的“四大天王”。根据《福布斯》杂志2006年的统计评价，作为新鸿基的第二代管理者，以郭炳湘为首的郭氏家族是以116亿美元的身家，名列全球富豪榜的第35位。
　　在长达30多年的发展进程当中，新鸿基建立了比较优秀的地产品牌，在香港地产界的领先者地位也得到同行的承认和尊重。
　　新鸿基的土地储备在香港市场一直处于较高水平。长期以来，高储备政策一直为新鸿基的决策层所贯彻执行。以建筑面积计算，截至2005会计年度，新鸿基在香港的土地储备已近4200万平方英尺，其中住宅用地可以供集团未来5年发展之用。无疑，这些土地储备为集团的长期发展提供了基础条件。
　　新鸿基在“拿地”时机上表现出的宏观眼光和耐心值得人们思考。这点在新鸿基成立之初便有所体现。从1973年到1975年，由于受到石油危机的影响，香港经济陷入低潮。但1972年成立不久的新鸿基，其买地计划并未受到很大影响。相反，在这一期间内，新鸿基成功地参与了荃湾中心和沙田第一城的开发案。
　　1984年，随着香港回归协议的签订，港人明显出现了信心问题，地产投资市场前景欠佳。在此背景下，新鸿基仍然没有放弃吸纳土地。同时，新鸿基以开发沙田新城市广场的实际行动表现出“逆市而为”的思考逻辑。
　　事实上，正是这两个重要时期的土地储备保证了新鸿基前十年的持续发展，完成了从土地集聚到资本集聚的过程。在此过程中，新鸿基对宏观形势的判断和足够的耐心帮助它以低廉的价格得到土地，进而获取了较为丰厚的回报。
　　创富经 经营手法要一击成功
　　地产商契机在20世纪八十年代中期再现，当时，香港政府实行50公顷高地价政策，几乎所有小规模地产公司都无法投得土地，大地产商因而受惠，而新鸿基地产的纯利由1977年的1.02亿港元上升至1997年的141.6亿港元，升幅达到13.783%，复式年增长率为27.9%。2003年的地产低潮时，新鸿基仍录得65亿港元的利润。
　　新鸿基地产的经营手法，简单的来说就是将地产项目变成流水作业：成本低的发展项目，只要有毛利，市场能接受，就会出售；相反，成本高的项目，亏本也要出售。这就是传统中国人所谓的货如轮转，也是典型的西方流水作业。
　　归根究底，新鸿基地产不是靠囤积居奇来获取最高利润。其中的道理在于：当市势逆转时，靠囤积居奇的地产公司，往往逃不过破产的恶梦。因此，新鸿基地产就是用流水作业的经营方式在市场中建立起经济专利。
　　在20世纪七八十年代，新鸿基能够维持一定的边际利润，如果售楼利润特别丰厚，管理层就将部分纯利用作拨备，从而减低高价地皮的成本，容许这些高价土地在经过撇除减值后，仍然能够在完成时录得利润。这种手法对新鸿基在当时保持足够高的盈利水准起到了正面的作用。