“中国思维”碰到“美国思维”

美国人生意归生意

“9·11”事件时，有一个犹太老头叫莱瑞·希尔维斯坦，有个房地产集团，他买断了世贸中心99年的经营权，而且鬼使神差地买了份恐怖主义保险，当时还没这个险种，后来这家保险公司破产了。

这个老头也挺过分，大家都知道这两座楼不是同时撞的，一前一后差那么10多分钟，于是这个家族就要两份赔偿，而且理直气壮地去打官司。

这事搁中国得被人骂死了，这么大个灾难，肯定是高层牵头成立重建委员会，然后各部委协调，限时重建，有钱出钱有力出力，该奉献就奉献得了，还敢要赔偿，还要两份？不仅心是黑的，连血液和骨头都是黑的了。

但是人家莱瑞·希尔维斯坦就不怕，该起诉就起诉，经过一番调查取证，法庭认定，两座楼的地基是连在一起的，所以算一栋，只赔一份钱，官司就了结了。

我们的社会认知，还是集体意志、国家意识形态，价值观、伦理是大于商业范畴的，但美国人不这样，生意归生意、官司归法律，各谈各的，政府不管，也没法管。

要“面子”与算“后账”

最近两年中国企业到美国买地产的事也多，两边表现出来的气质很不一样，比如中国安邦保险集团股份有限公司（以下简称安邦）达成协议，以19.5亿美元收购希尔顿旗下的纽约华尔道夫酒店。

几个月之前阿里巴巴上市，马云就是在这家酒店路演的，以前国家领导人江泽民、胡锦涛访美的时候也住过。这个酒店一直是希尔顿家族所有，现在被中国人买了，多有面子。但是你看合约，就能看出房地产行业的中美区别。

在这个交易里，希尔顿家族出售的是所有权，但是经营权他们还有100年，也就是说，酒店是你的了，但是还是归我管，经营者的权益不会改变。这下双赢了，中国人要的是“面子”，美国人也愿意“吃软饭”，闷声赚自己的钱。

当年复星买下洛克菲勒家族的曼哈顿广场大楼，也有这个意思，当然按单价算，卖价确实便宜，应该买，另一方面也是觉得有面子。中国人觉得有了所有权，就是被人尊重，洛克菲勒家族也不在乎房子叫什么名字，单纯是一个财务上的计算。

中国人长期没钱，穷就被人看不起，有钱了以后，一般都要牛一下。所以我们买下了这么多当年赫赫有名的物业。美国人无所谓“面子”，失节事小，饿死事 大，钱最重要。脸掉地上，还可以捡起来再糊上，要是饿死了，这个脸就没用了，再加上美国的大企业家现在主要靠公益、慈善传名，不是靠一栋大楼传名。

其实美国房地产经常发生这样的现象，一个楼特别大，特别便宜，但是没人敢要，为什么，因为运营成本很高，要是租不出去，就赔大了，他们不仅看见的是一座大楼，更是它赚钱的能力。

举个例子，美国写字楼有专门委员会来进行绿色生态评级，物业服务品质、空气、水、建材，等等，评得很细，然后分成白金、金、银等级别。现在在纽约，金级以上的写字楼才租得出去，你要是买下一栋银级的，改造到能租出去，得花多少钱？账的算法就不一样了。

我们算账的时候只看到了硬体的大楼，我们很少看到后面软体的运营，以及更后面以后的逻辑。当我们穷的时候，我们只知道过日子能吃肉就是幸福，当你有钱以后，你才发现，呼吸到干净的空气更重要，你要获得干净空气的价值，远比吃肉要贵。

“导演+制片”模式

只要人的基本需求不变，房地产这件事，就得永远做下去，中国现在做到什么阶段呢？从最简单的居住需求开始，中国要经历几个阶段，就和纽约到一个层面了。

第一个阶段我们最基本的需要是居住，经济发展以后，我们房地产行业面临的最重要的任务，就是快速地解决住的问题。商业模式就是两种，一种叫“地主+工头”，就是很多有地的地主突然变成了工头，建了一堆房子，让大家先凑合着住，这是低级阶段。

另一种是“厂长+资本家”，比如说像万科，能够用工厂化的方式去做住宅，全世界的住宅行业，这是最牛的模式——像工厂流水线一样盖房子。万科一年能做15万套到18万套住宅，已经是全球最大的住宅公司。

这就是我们第一阶段，对应在人均年GDP在8000美元的阶段，基本上是这两种模式在主导，大家知道，现在国内很多地方的住宅开始饱和。

第二个阶段是人均年GDP在8000～15000美元的时候，开始进入商务不动产为主流的阶段，我们吃饱了、有住的地方，就开始创业了，开始创业就需要写字楼，做制造业就需要厂房，需求越来越多样化，就需要更多复杂的空间，购物中心、写字楼，包括酒店，等等。

到了商务不动产的发展阶段，也有两种模式，一种是万达的“以售养租”模式，自己开发，卖一部分来带动租赁，前提是卖得出去，收得回成本，不然后面的租赁就活不了。

另一种就是“导演+制片”模式，用运营来带动开发。比如美国就有一种叫“收费开发商”，它有点像电影导演，本身不出钱，但是署名最大，拿的都是硬钱，票房卖火了，还跟着分账。

这种开发商就是自己没有土地，但是有玩法、有品牌，盖什么楼，怎么运营能赚钱，这个他们门儿清。有地的开发商（制片人）和他们合作，挣了钱大家分，这就是“导演+制片”的模式。

美国的土地很有限，所有者自己不会讲故事，就请别的开发商来当导演讲故事，在空间上做文章。商用不动产最高境界就变成这样，土地资源和能力资源要配合，能力和品牌也要配合，最终就是土地、运营、品牌可能分属不同的人，最后大家凑到一起来做。

中国发展到现在，住宅这一篇儿算是翻过去了，接下来就是商用不动产的黄金时代，但是目前大部分还是“以售养租”的模式，但是也有少数的企业开始进入到“导演+制片”的模式，轻资产管理。